Introduzione

Macchie sul soffitto, intonaco che si gonfia, parquet danneggiato o acqua che filtra dopo la pioggia sono problemi frequenti negli edifici condominiali. La difficoltà principale è capire se debba rispondere il condominio, un singolo proprietario, l'utilizzatore esclusivo di un terrazzo o più soggetti insieme.

La risposta non dipende solo dal punto in cui il danno si vede, ma soprattutto dall'origine dell'infiltrazione e dalla funzione della parte dell'edificio da cui proviene l'acqua.

Quadro normativo

Il quadro normativo parte dagli articoli 1117, 1123, 1126 e 2051 del Codice civile. L'articolo 1117 individua le parti comuni dell'edificio, tra cui rientrano, salvo titolo contrario, molte strutture essenziali all'uso comune. L'articolo 1123 disciplina il criterio generale di ripartizione delle spese condominiali, secondo il valore della proprietà o secondo l'uso quando la cosa serve i condomini in misura diversa.

Per lastrici solari e terrazze a uso esclusivo, l'articolo 1126 prevede un criterio specifico: un terzo della spesa grava su chi ne ha l'uso esclusivo e due terzi sui condomini dell'edificio, o della parte di edificio, a cui il lastrico serve da copertura. La regola opera per riparazioni e ricostruzioni, ma assume rilievo anche nella valutazione dei danni da infiltrazione.

L'articolo 2051 c.c. stabilisce poi la responsabilità del custode per i danni cagionati dalla cosa in custodia, salvo prova del caso fortuito. In condominio, ciò significa che occorre individuare chi aveva potere di controllo sulla parte da cui il danno proviene.

La Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con sentenza 10 maggio 2016, n. 9449, ha chiarito che, quando le infiltrazioni provengono da lastrico solare o terrazza a livello non comuni a tutti, possono rispondere sia il proprietario o usuario esclusivo, in quanto custode della superficie, sia il condominio, per gli obblighi di conservazione della funzione di copertura. Salvo prova contraria, il concorso delle responsabilità segue il criterio dell'articolo 1126 c.c.

Cosa fare e quali documenti servono

Chi subisce infiltrazioni dovrebbe agire rapidamente, ma senza saltare la fase di prova tecnica.

• Documentare il danno con foto e video datati, includendo sia i punti visibili sia l'evoluzione nel tempo.
• Comunicare subito il problema all'amministratore e, se individuabile, al proprietario dell'unità o del terrazzo da cui il danno potrebbe provenire.
• Chiedere un sopralluogo e conservare verbali, e-mail, PEC, messaggi e risposte dell'amministratore.
• Raccogliere preventivi, fatture e prove dei danni a mobili, pavimenti, impianti o tinteggiature.
• Valutare una perizia tecnica, soprattutto se l'origine dell'infiltrazione è contestata o se il danno è rilevante.

Regola generale, eccezioni e punti da verificare

• Se l'infiltrazione deriva da una tubazione privata o da lavori eseguiti male da un singolo condomino, la responsabilità può concentrarsi su quel proprietario.
• Se l'evento è dovuto a un caso fortuito imprevedibile e inevitabile, la responsabilità del custode può essere esclusa o ridotta.
• La ripartizione interna delle spese tra condomini non coincide sempre con il rapporto verso il danneggiato: per questo è importante distinguere responsabilità risarcitoria e criterio di riparto condominiale.

L'opinione dello Studio Legale

Nelle infiltrazioni il rischio più frequente è partire dalla conclusione: 'paga il condominio' oppure 'paga il vicino'. In realtà, senza individuare la causa tecnica, ogni richiesta risarcitoria resta fragile.

Lo Studio ritiene prudente impostare questi casi con due livelli di analisi: prima l'accertamento dell'origine dell'acqua, poi la qualificazione giuridica della parte interessata. Solo dopo si può decidere se chiamare in causa il condominio, il singolo proprietario, l'assicurazione o più soggetti.

F.A.Q.

Il condominio paga sempre se l'acqua viene dal tetto?

Non sempre, ma se la copertura è parte comune la responsabilità condominiale è spesso centrale, salvo cause imputabili a singoli o caso fortuito.

Se il terrazzo è a uso esclusivo, paga solo chi lo usa?

No. Per lastrico o terrazza con funzione di copertura può applicarsi il criterio di un terzo e due terzi dell'art. 1126 c.c., salvo prova di responsabilità esclusiva.

Posso riparare subito e chiedere il rimborso?

Se c'è urgenza è comprensibile intervenire, ma è bene documentare prima lo stato dei luoghi e conservare prove tecniche e preventivi.

Serve coinvolgere l'assicurazione del condominio?

Spesso sì, ma la copertura assicurativa non sostituisce l'accertamento della responsabilità e dei danni effettivi.

Quanto conta la perizia?

Conta molto quando l'origine dell'infiltrazione è contestata o quando il danno richiede una quantificazione attendibile.

Conclusione

In presenza di infiltrazioni è consigliabile raccogliere subito la documentazione e far valutare origine, responsabilità e danni prima di inviare richieste definitive. Un esame tecnico-legale iniziale può evitare contestazioni successive e richieste mal indirizzate.